Екстремальна погода й страхування елітної нерухомості у Лондоні
Престижні лондонські будинки стають складнішими для страхування через ризик спеки і повеней. Брак кондиціонування, плани Flood Re та вартість полісів впливають на ринок нерухомості
Лондонський ринок елітної нерухомості зіткнувся з невпинним викликом, який залишається поза межами традиційних економічних коливань. Невпинні ризики екстремальної спеки та повеней дедалі більше впливають на продаж престижних будинків, а страхування цих об'єктів перетворюється на критичну перешкоду для власників.
Проблема спеки та недостатнього оснащення будинків
Аналітики ринку нерухомості, включаючи експертів Prime Purchase підрозділу Savills UK, відзначають, що надто багато престижних будинків у британській столиці не готові до наслідків учащення екстремальних погодних явищ. Система кондиціонування повітря залишається рідкістю — вона встановлена менш ніж у 10% будинків у Великобританії. Навіть базові засоби охолодження, як-от якісні жалюзі та маркізи, виявляються складно знайти для деяких найдорожчих лондонських об'єктів. Таку ситуацію фахівці розцінюють як серйозну загрозу для привабливості цих об'єктів на ринку нерухомості.
За даними офісу Мера Лондона, екстремальна спека постала «великою й зростаючою загрозою для громадського здоров'я», адже 86% опитаних лондонців скаржилися на перегрів своїх будинків. Іноземні покупці, зокрема американці, часто висувають питання щодо клімат-контролю, виявляючись «спантеличеними» нерозповсюджено цим технікою у престижних районах. Це звужує коло потенційних покупців і прямо впливає на можливість продажу.
Ризик повеней та складність страхування
Ще гостріша проблема виникає через ризик повеней у місті. За оцінкою урядового агентства з охорони довкілля (липень), близько 320 тисяч лондонських будинків і підприємств перебувають у стані «високого ризику» поверхневого затоплення. Екстремальні зливи, спровоковані зміною клімату, роблять все більшу кількість об'єктів, включаючи ті, що мають розкішні підвальні приміщення, складнішими для страхування.
Державна програма Flood Re, яка забезпечує підстраховку від повеней, застосовується лише до будинків, побудованих до 2009 року. Розкішна нерухомість, побудована після цієї дати, не отримує такої підтримки. У липні Flood Re оголосила про план, щоб не надавати непропорційних переваг багатим власникам, означаючи, що комерційні страховики з багатомільйонними об'єктами не користуватимуться державною підтримкою від 2028 року. Квартири в багатомісних будинках також виключені з програми.
Вплив на ринок та перспективи покупців
Брокерська фірма Howden Group відзначає, що клієнти все частіше звертаються зі стурбованістю щодо неможливості отримати страхування для елітної нерухомості, що ускладнює її продаж. Один з прикладів: об'єкт вартістю 2 мільйони фунтів стерлінгів у Бакінгемширі, побудований у 2019 році поблизу річки Темза, спочатку залишався без страхування, оскільки комерційні страховики бачили його у зоні високого ризику і не могли передати його до Flood Re. Лише детальніший аналіз від американського страховика дозволив укласти полісу.
За словами фахівців Prime Purchase, вплив зміни клімату глибоко впливає на настрої людей. Хоча це поки що не справляє справді матеріального впливу на вартість нерухомості, експерти очікують, що це «ймовірно, буде вірним шляхом». Престижні райони, як-от Кенсингтон і Челсі, а також частини Вестмінстера, особливо вразливі через залежність від іноземних покупців, які становлять приблизно половину інвесторів. За умов підвищеного податкового навантаження на нерухомість, продавці можуть не покладатися лише на внутрішній попит.
Чи охоплює програма Flood Re всю елітну нерухомість у Лондоні?
Ні. Flood Re охоплює лише будинки, побудовані до 2009 року. Елітна нерухомість, побудована після цієї дати, та квартири у багатомісних будинках виключені з програми державної підтримки.
Чому іноземні покупці стурбовані відсутністю кондиціонування у лондонських будинках?
Кондиціонування повітря є стандартом у більшості країн, де проживають іноземні покупці (наприклад, США). У Великобританії цей захід встановлений менш ніж у 10% будинків, що створює недовіру до придатності об'єктів для проживання в умовах учащення спеки.
Що змінює Flood Re з 2028 року?
З 2028 року програма перейде на нові правила, щоб уникнути непропорційних переваг багатих власників. Комерційні страховики з багатомільйонними об'єктами більше не отримуватимуть ту ж державну підтримку, як раніше.
Як недостатнє страхування впливає на продаж престижної нерухомості?
Коли об'єкти нерухомості складно застрахувати через кліматичні ризики, потенційні покупці часто відмовляються від купівлі або зменшують ціну пропозиції. Це прямо вплинуло на попит у престижних лондонських районах.
